В поисках баланса спроса и предложения на рынке жилья....
На днях зампред Правительства РФ по вопросам строительства Марат Хуснуллин заявил о своем беспокойстве, вызванном "необоснованным ростом цен на строительные материалы". По его словам, российский кабинет министров тоже забеспокоился и дал поручение ФАС "разобраться", а губернаторам - проконтролировать "случаи завышения" в своих регионах.
Тревожность Марата Хуснуллина в отношении участников рынка стройматериалов уже можно назвать традиционной - не первый и не второй раз за последние несколько лет он объясняет гипертрофированный рост стоимости жилья исключительно ценовой политикой производителей строительных материалов. При этом вице-премьер не замечает факты, очевидные для экспертов строительной отрасли, руководителей Минфина и Центробанка, министра строительства РФ Ирека Файзуллина и даже самих девелоперов, которым позиция Хуснуллина вроде бы должна быть близка и выгодна. Не стремимся защищать производителей стройматериалов, вопрос в другом: насколько объективна такая постановка вопроса?
"На рынке недвижимости начинают возникать и определенные дисбалансы, происходит так называемое затоваривание, что в дальнейшем может привести к сокращению стройки. Нужно, конечно, эти риски снижать", — заявил Президент РФ Владимир Путин на совещании по экономическим вопросам 11 апреля. И подчеркнул, что следует поддерживать долгосрочное устойчивое развитие строительного сектора и спрос на жилье.
В январе 2023 года поставлен новый рекорд при выполнении президентского поручения обеспечить объем ввода жилья "не ниже уровня прошлого года". Согласно Росстату, этот показатель достиг 102,7, что выше уровня 2021 г. на 10 млн кв. м. Таким образом выполняется указ Президента РФ "О национальных целях развития Российской Федерации на период до 2030 года" в части национальной цели "Комфортная и безопасная среда для жизни".
Новое жилье необходимо – это факт. Однако в дело вступают экономические "ножницы": рекорды по строительству жилья входят в противоречие с ростом цен на него. Результат – невостребованные гражданами квартиры. По данным Дом.РФ, в "рекордном" 2022 г. объемы непроданного жилья составили 70%. Причина очевидная: падение спроса, вызванное скачкообразным ростом цен, превысившим покупательную способность граждан, заинтересованных в улучшении своих жилищных условий. Цены растут на все – электричество, газ, топливо, транспортные услуги, товары повседневного спроса и т.д. и т.п. Это объективные реалии сегодняшнего дня.
В не столь уж далеком 2020 году, комментируя эффективность льготной ипотеки и необходимость роста объемов жилищного строительства для удешевления жилья, Марат Хуснуллин сказал: "Мы должны под спрос подогнать предложение. И чем больше будет предложение, тем будет более конкурентоспособная среда, тем будет более дешевое и качественное жилье и тем выше будет покупательская способность населения". Оказалось - нет, не будет покупательская способность населения выше цен на недвижимость.
И вот здесь нужно было бы по-государственному посмотреть на объективную экономическую проблему. Например, заместитель министра Никита Стасишин на недавно прошедшем XVII Московском форуме лидеров рынка недвижимости заявил, что Минстрой России планирует изучить ценообразование квадратного метра жилья в стране. Разобраться – отличная идея, однако вместо этого Марат Хуснуллин ринулся на поиски крайних, которыми в очередной раз оказались производители строительных материалов.
По экспертным оценкам, доля затрат на строительно-монтажные работы и стройматериалы в себестоимости жилья составляет около 40%, собственно стройматериалов - от 11 до 12%. По данным аналитического агентства СМПро, рост цен на квартиры с 2012 г. по 1 полугодие 2022 г. составил 112,7%. За тот же период стоимость строительных материалов выросла на 55,2%. А по опубликованным весной текущего года результатам исследования ЦИАН, средняя стоимость квадратного метра в новостройках России за три года льготной ипотеки выросла на 82%: с 77 500 рублей в апреле 2020 г. до 141 200 рублей в апреле 2023-го.
Эксперты отмечают, что рост цен на недвижимость слабо коррелируется с изменением цен на стройматериалы. Так, в 2021 г. строительные компании обосновывали рост стоимости квадратного метра в новостройках резким подорожанием металлоконструкций. Однако к концу года металл подешевел, а квартиры продолжили расти в цене. В первом полугодии 2022 г., на фоне подорожания большинства стройматериалов, рост цен на новостройки замедлился, а потом и вовсе остановился. К осени, наоборот стройматериалы подешевели, а квартиры стали дороже. В 2023 г. стоимость последних тоже выросла.
Причем подотраслей промышленности стройматериалов более 30, у каждой из них своя экономика, рыночная и ценовая ситуация. Однако все они скопом оказались обвинены в необоснованном росте цен и назначены виновными в удорожании квадратного метра. Да, правомерность повышения цен на отдельные строительные материалы периодически рассматривается ФАС. И сейчас тоже идут разбирательства. Но рассмотрение дела по каждому конкретному производителю отдельно взятого стройматериала не меняет ситуацию в целом. Это не тот "золотой ключик", который можно вставить в дверцу, открыть ее – и оказаться в новом волшебном мире, где построено много жилья и его без остатка раскупили счастливые граждане. ФАС не анализирует проблему стоимости квадратного метра жилья в комплексе и результатом рассмотрения дел точно не станет снижение цены на квартиры. Так что ссылки Марата Хуснуллина на то, что антимонопольные разбирательства решат проблему, выглядят слабыми отговорками.
"Цена в первую очередь определяется спросом и предложением, причем именно на рынке новостроек, а не на рынке стройматериалов или рабочей силы, — так, например, прокомментировал ситуацию журналу Forbes партнер и руководитель департамента управления строительными проектами CMWP Павел Якимчук.
Эта цитата перекликается с выводами аналитиков СМПРО, что драйвером роста цен на жилье являются отнюдь не затраты на собственно строительство. Доля строительно-монтажных работ и стройматериалов в стоимости квадратного метра с 2014 г. снизилась почти вдвое. "За счет спекулятивного роста стоимости продаваемого жилья за 2020, 2021 и I полугодие 2022 года дополнительные доходы девелоперов составили более 1,0 трлн рублей", - отмечает исполнительный директор СМПРО Евгений Высоцкий.
Министр строительства и ЖКХ РФ Ирек Файзуллин в своем выступления на XXIV Ясинской международной научной конференции указал на очевидное: "Некоторым застройщикам хочется задать вопрос: не хотите ли снизить цены немножко, чтобы продалось?".
Руководство Минстроя не открыло Америку. Однажды министр финансов РФ Антон Силуанов в ответ на развиваемый Маратом Хуснуллиным тезис "бедные застройщики нуждаются в поддержке государства" возмутился: "Их прибыль за три года выросла в 6 раз — это данные налоговой службы. Какие там низкомаржинальные застройщики!".
Мог ли факт о высокой маржинальности бизнеса застройщиков ускользнуть от внимания Марата Хуснуллина? Можно ли его заподозрить в некомпетентности и непрофессионализме? Однозначно, нет. Значит ли это, что у вице-премьера по вопросам строительства есть скрытые мотивы?
О них можно судить, к примеру, по результатам заседания президиума Госсовета, которое провел Президент РФ Владимир Путин в середине июня прошлого года. Тогда Хуснуллин предложил распространить льготные финансовые программы для граждан и на вторичный рынок недвижимости. Силуанов в ответ высказался жестко: "Гораздо лучше, чем объемы строительства, льготная ипотека пока простимулировала цены на жилье. Сейчас цены на металл и другие стройматериалы падают, но эти тенденции почему-то не отражаются на рынке недвижимости — цены на жилье не падают. Давайте дождемся, когда будут падать, тогда будем и льготные программы развивать!".
Кстати, тогда же Хуснуллин попросил главу Центробанка РФ Эльвиру Набиуллину разрешить застройщикам получать доступ к средствам граждан на эскроу-счетах до ввода дома в эксплуатацию, но понимания также не нашел. Руководитель ЦБ просто напомнила, что эскроу-счета для того и вводились, чтобы девелоперы не могли забрать деньги у людей до получения ими квартиры.
Даже на Госсовете, в присутствии "высшей лиги" российской власти, вице-премьер по строительству, вероятно, занимается лоббизмом: стремится сохранить выгоду от субсидируемой госбюджетом льготной ипотеки для девелоперов и предлагает, по сути, вернуть застройщикам возможность плодить обманутых дольщиков.
Позиция бескомпромиссного защитника отечественных застройщиков Марата Хуснуллина, безусловно, нуждается в объяснении. Также как, например, роль председателя Наблюдательного совета Фонда развития территорий Хуснуллина в громком деле о хищениях и мошенничестве со средствами данной организации. Или роль бывшего вице-мэра Москвы Хуснуллина как инициатора и куратора московской программы реновации в том, что у этой программы уже появилось значительное количество жертв, сменивших далеко не всегда ветхое жилье на некачественное. Или хотя бы знать, за что Хуснуллин намерен переселить россиян в тесные резерва… агломерации в рамках уже всероссийской программы реновации.
Так что причина затоваренности первичного рынка недвижимости не является сакральной ни для руководителей министерств и ведомств, ни для профессионального сообщества. Только Марат Хуснуллин упрямо пытается перевести фокус общественного (и не только) внимания с назначающих цены на жилье застройщиков. Иногда кажется, что если строительные материалы почему-то вдруг станут бесплатными, то квартиры дорожать не перестанут. Просто тогда фокус внимания вице-премьера, вероятно, переместится на энергетиков или производителей совковых лопат. Общественность ждет от Марата Шакирзяновича не такого, а государственного взгляда на масштабные проблемы курируемых отраслей…
Читать на "The Moscow Post"