В случае неплатежеспособности заемщика может быть инициирована процедура банкротства. Как спасти квартиру при такой перспективе и восстановить кредитный рейтинг, рассказал «Южному Федеральному» директор по продукту компании «Банкирро» Виталий Свешников.
Эксперт дал ответы на самые частые вопросы клиентов о банкротстве с ипотекой и дал пошаговую инструкцию.
Наиболее простым способом избежать банкротства эксперт считает соблюдение договорных обязательств в отношении банка. Иными словами, в идеале не следует доводить до банкротства.
«Иметь хороший доход, совершать ежемесячные платежи, не доводя до просрочек. В принципе, до банкротства с ипотекой дело может и не дойти, но без квартиры можно остаться. Как правило, банки не обращаются за банкротством к гражданам, они проводят взыскание через суд и добиваются своего. Им так проще и выгоднее — процедура банкротства идет 6 месяцев или год, а взыскание по судебному производству можно проводить несколько лет. Можно потихоньку, понемногу изымать деньги у должника», - рассуждает юрист.
В случае неплатежеспособности заемщик может и пожертвовать заложенным жильем в уплату долга. Такой вариант Свешников считает вероятным, если несостоявшийся собственник не сможет договориться с банком по возврату долга. В таком случае банк должен будет принять на баланс спорную квартиру и закрыть образовавшийся долг.
«Здесь все уже зависит от банка. Либо можно согласовать с банком продажу этой квартиры и полученные деньги направить на погашение ипотеки, потому что жилье, как правило, постоянно дорожает», - допускает собеседник «ЮФ».
Зачастую при продаже залоговой квартиры по новой, увеличенной цене появляется возможность погасить долг полностью, отметил Свешников.
При списании долгов с ипотекой возможны два варианта, в зависимости от дальнейших целей: потерять недвижимость, или сохранить ее. Свешников уточнил, что при инициации процедуры банкротства для сохранения жилплощади, если она, к примеру, единственная, можно предпочесть мировое соглашение.
При принятии решения о расставании с квартирой следует просто предоставить всю необходимую информацию финансовому управляющему, продолжил специалист.
«Он передает эти данные кредитору. Поскольку это залоговый кредитор, у него есть право подготовить положение на оценку. По готовности положения проводятся торги, квартира продается, переоформляется, процедура банкротства завершается. Если по этому ипотечному кредиту осталась какая-то непогашенная задолженность, она списывается, и должник выходит свободным, без долгов, но и без квартиры», - описал юрист процесс банкротства с потерей жилья.
Иной расклад предусмотрен, если должник намерен оставить квартиру за собой.
«Если же квартира нужна, ему нужно найти доход, а вернее – какое-нибудь третье лицо, которое будет платить за него ежемесячные платежи по ипотеке и гасить просроченные задолженности, пока он находится в процедуре банкротства», - поведал эксперт о варианте с привлечением чужих средств.
После заключения мирового соглашения, но до конца процедуры, третье лицо также вносит платежи, потому что все счета должника заморожены, напомнил Свешников.
«После завершения процедуры все долги будут списаны, за исключением ипотечного кредита. Соответственно, должник выходит с одним только ипотечным обязательством по его единственному ипотечному жилью», - уточнил он нюансы по остаточным долгам.
Плюс мирового заключения с банком - в возможности зафиксировать выгодные в данной ситуации возможности.
«В мировом соглашении можно прописать более выгодные для себя условия погашения задолженности — меньший ежемесячный платеж, списание каких-то штрафов, неустоек. Можно отдавать основную сумму задолженности и начисленные проценты. В целом это решение вопросов без участия других органов — например, судебных приставов», - рассудил юрист.
По словам Виталия Свешникова, заключение мирового соглашения не является сложной процедурой. Облегчить ее поможет юрист, который подготовит позицию заемщика.
«Здесь нужны переговорные навыки, чтобы договориться с кредитором, готов ли он пойти на уступки и на каких условиях, чтобы составить и заключить мировое соглашение. Если все стороны согласны и до банкротства мы не доходим, соглашение заключается в суде общей юрисдикции, и суд без проблем его утверждает. Большую часть времени и сил отнимают сами переговоры», - сказал он.
В случае решения вопроса по закрытии ипотеки заключение мирового соглашения является первым шагом. Только потом потенциальный банкрот идет в суд, подчеркнул Свешников.
Соответствующие вопросы к клиенту – наличие другого жилья, планы на залоговое жилье, и готовность договариваться с банком. Об этом узнают юристы при его обращении. Исходя из полученной информации, составляется план действий.
Соответственно, при желании гражданина оставить квартиру за собой, команда проверяет возможность мирового соглашения. Далее проверяется достоверность предоставленных данных – платежеспособность клиента или третьего лица, возможность закрыть текущую ипотеку, наличие просрочек, перечислил юрист.
«Далее суд назначает финансового управляющего. Если вообще никакого имущества нет, и мы просим суд ввести реализацию, то мы параллельно готовим мировое соглашение», - поведал Свешников.
При наличии иной недвижимости объект подлежит продаже, продолжил правозащитник.
«Тогда финансовый управляющий занимается продажей этого имущества, а мы занимаемся подготовкой мирового соглашения, которое должно быть утверждено до завершения процедуры реализации. После утверждения мирового соглашения кредитор должен быть исключен из реестра до окончания процедуры, потому что этот кредитор не может претендовать на денежные средства, вырученные от продажи имущества другого кредитора», - объяснил он.
Юрист подчеркнул, что только после этого финансовый управляющий может распределять денежные средства между кредиторами, оставшимися в реестре.
Ипотека зачастую не удлиняет процедуру банкротства, рассудил специалист.
«Это тоже зависит от суда, но чаще всего сроки не меняются. Процедура точно так же занимает 6−8 месяцев. Если есть еще какое-то имущество, тогда процедура продлится дольше на месяц или два, потому что нужно не только заключить мировое соглашение, но и исключить кредитора из реестра до распределения вырученных от продажи имущества денежных средств», - напомнил он об этапах.
В дальнейшем стоит заняться повышением кредитного рейтинга у банков.
«Самый легкий способ его повысить – исправить кредитную историю. После банкротства, когда определение суда о завершении процедуры списания долгов вступит в законную силу, нужно пройтись по всем кредиторам и попросить их внести изменения в кредитную историю, потому что очень многие банки об этом просто забывают. Долги списали, но в кредитной истории все еще висит кредитный договор или задолженность. Тем самым можно вывести свой рейтинг из красной (плохой) зоны до желтой (средней). Одному нашему клиенту мы таким образом повысили рейтинг в 4 раза – было 100, а стало 400. С таким рейтингом уже можно брать кредиты», - сообщил Свешников.
Для повышения кредитного рейтинга юрист рекомендует брать кредиты на небольшие суммы и успешно их закрывать, тем самым повышая лояльность банка. В дальнейшем сумму займа можно постепенно повышать, но при условии своевременных и полных платежей по графику, заострил внимание собеседник «ЮФ».
Свешников также заметил, что кредитный рейтинг не всегда влияет на приобретение дорогостоящего имущества.
«Это не самый лучший способ — на кредитный рейтинг имущество не влияет, если мы не оставляем его в качестве обеспечения по какому-нибудь кредиту. Куда лучше взять определенную сумму и в течение нескольких месяцев платить. Далее взять сумму побольше и из этой же суммы вернуть. Да, мы переплатим банку энную сумму за счет процентов, зато таким образом повысим свой кредитный рейтинг», - сказал он.
А вот высокий доход может положительно влиять на кредитный рейтинг, но при условии низкой кредитной нагрузки.
«Высокий доход в виде зарплаты или каких-то дополнительных источников дохода влияет на кредитный рейтинг в лучшую сторону. А вот высокая финансовая нагрузка – наоборот. Допустим, у человека уровень дохода 70 тысяч, а финансовая нагрузка по кредитам – 40 или 50 тысяч. Тогда, поскольку свободных средств остается меньше, кредитный рейтинг тоже будет ниже», - заключил юрист.
Читать на "Южный федеральный"