2025 год, вероятно, станет одним из самых сложных для рынка недвижимости. Основная причина — отсутствие доступных ипотечных программ и иных инструментов, которые могли бы облегчить покупку жилья.
Изменения коснулись аренды, покупки жилья в кредит и ценообразования. Перспективы оценил основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик.
«Предложение в декабре выросло, и это заметно по количество квартир в экспозиции на том же ЦИАНе. А цены, соответственно, в среднем немного снизились. Но это в среднем. По данным Smarent, аренда студий подешевела в декабре примерно на 1,5%, арендные ставки для двухкомнатных квартир, как правило, менее инертны, и действительно, в декабре они не изменились по сравнению с ноябрем. А вот однокомнатные квартиры в аренде даже немного прибавили – чуть более полпроцента», сказал он.
По словам Зубика, аренда напрямую зависит от спроса. В последние месяцы наблюдался резкий всплеск ставок на рынке аренды, связанный с увеличением спроса осенью, когда студенты возвращаются к обучению, а семьи начинают искать жилье перед началом учебного года. Однако к декабрю этот спрос стал снижаться, так как рынок наполнился объектами.
Кроме того, многие владельцы столкнулись с проблемами при продаже квартиры на «вторичке» и решили сдавать их в аренду. Ставки на аренду, конечно же, зависят от ситуации на рынке недвижимости.
«Многие считают, что рост аренды – это предвестник повышения цен на квартиры, но, как мы видим, сегодня это не работает. И как раз именно возросшие цены на квартиры в определенной степени и стали причиной недавнего скачка арендных ставок. Но рынок двигается волнами: чем дороже аренда, тем больше желающих сдать квартиру. В какой-то момент наступает насыщение, и арендные ставки начинают корректироваться», - пояснил эксперт.
На рынке новостроек доступна семейная ипотека со ставкой 6%, рассрочки и субсидированные застройщиком ставки, тогда как на «вторичке» – только рыночная ипотека. Тем не менее даже в таких условиях новостройки сейчас часто оказываются дешевле «вторички», если речь идет о современных квартирах.
«Причин здесь несколько. Новые проекты, запущенные в 2025 году, начнут сдавать только к 2028 году. Это означает, что сейчас на рынке новостроек ограниченное предложение, а застройщики не спешат начинать новые проекты из-за экономической неопределенности. Кроме того, застройщики часто вынуждены снижать цены, чтобы привлечь покупателей. Люди, не имеющие доступа к семейной ипотеке, смотрят на новостройки с обычными высокими ставками или покупают их за наличные», - рассказал Зубик.
Сложно сказать, что выгоднее – арендовать или покупать жилье. Все дело в исходных данных и доступном финансировании, рассудил специалист.
«Покупать квартиру в рыночную ипотеку сейчас кажется безумием. Возьмем московский рынок. Например, небольшую однушку от ПИК. Ее средняя цена составляет около 15 млн ₽. Это далеко не элитное жилье, но даже его покупка в ипотеку выглядит малореальной или крайне невыгодной. При первоначальном взносе в 20% (около 3 млн ₽) остается 15 млн кредита. При ставке 28% ежемесячный платеж составит около 280 тыс. ₽. Причем большая часть этой суммы — проценты, а не погашение тела кредита. И конечно в этом случае выгоднее арендовать, даже с учетом возросших ставок. Однако, если у человека есть возможность получить семейную ипотеку, то ситуация в корне меняется. При ставке 6% ежемесячный платеж будет уже чуть более 70 тыс. ₽, а это выгоднее аренды», - подсчитал Зубик.
Проблема 2025 года – малое количество новых стартов. И здесь виноваты обоюдные опасения как покупателей, так и застройщиков, отметил основатель Smarent.
«Можно ожидать некоторой коррекции цен, но про обвал говорить не стоит. Кроме того, часто цены на сайтах застройщиков не отражают реальный размер скидок, которые обсуждаются уже в офисе продаж в процессе переговоров», - сказал он.
Ставки по вкладам снижаются, что подтолкнет многих инвестировать в недвижимость. Но главный тренд 2025 года — это аренда, добавил Зубик. По его словам, многие выйдут на этот рынок, что может привести к стагнации арендных ставок.
«Другие тренды 2025 года, на мой взгляд, – это рассрочки и инвестиции в коммерческую недвижимость, особенно офисы. Цены на «вторичке», особенно на старые квартиры, я думаю, будут стагнировать, поскольку спрос на квартиры с неудобными и неактуальным планировками в домах без привычной инфраструктуры в виде подземного паркинга и стрит-ритейла лишь снижается», - заключил Виктор Зубик.
Читать на "Южный федеральный"